Come investire sul mattone
Gli italiani sono, in percentuale, tra i maggiori proprietari di case in tutto il mondo, con il 73% della popolazione in possesso di una o più case. Si tratta di una questione culturale, forse il bisogno di avere una sicurezza futura, almeno un tetto sulla testa se non si ha altro. Negli ultimi anni abbiamo assistito ad una stagnazione dei prezzi sul mercato immobiliare che è stata preceduta da una fase di ribasso degli stessi.
I tassi al minimo storico, poi, hanno convinto molte persone ad acquistare casa ma questo è riferito soprattutto a soluzioni abitative residenziali mentre l’interrogativo che intendiamo porci oggi è relativo alla convenienze dell’investimento, non del bisogno abitativo. Un investimento presuppone sempre la ricerca di un rendimento, di un incremento del capitale investito e in quest’ottica intendiamo fare una piccola analisi.
Intanto occorre considerare che i prezzi immobiliari variano anche significativamente da una città all’altra e anche nell’ambito della stessa città in base alla posizione nell’agglomerato urbano, con differenze parecchio significative. La valutazione di un immobile va fatta sempre sul prezzo al metro quadro ma incide molto anche lo stato di conservazione e se si tratta di un alloggio libero o occupato da inquilini.
Nell’investimento su un immobile, devi quindi intanto capire qual è il costo medio in quella zona al mq delle abitazioni per capire se in linea di massima è un acquisto conveniente oppure no, poi bisogna considerare lo stato d’uso, la necessità e costo di interventi di ristrutturazione eventualmente necessari e prima di concludere l’affare accertarsi che l’immobile non sia gravato da ipoteche, sequestri o anche solo di spese condominiali arretrate che cadono in capo all’acquirente.
Su che immobile investire
Investire denaro su un immobile semplicemente per tenerlo in proprietà, senza sfruttarne le opportunità di rendimento non ha molto senso e sicuramente non ha convenienza: non si intravedono incrementi di valore immobiliare tali da suggerire un ricavo derivante da ciò, quindi la convenienza si ha se si mette a frutto l’immobile locandolo ma anche in questo occorre valutare quello che può essere il rendimento. In genere si considera conveniente una locazione che dia un rendimento annuo tra il 5 e il 10% del costo d’acquisto.
In molti rifiutano di acquistare un immobile in cui vivano degli inquilini in affitto, nel timore di avere sempre problemi e di non riuscire ad avere il pieno godimento dell’immobile al fine di un proprio utilizzo o per rivenderlo. In realtà le leggi si sono fatte, con gli anni, più stringenti dando maggiori tutele ai proprietari rispetto al diritto di utilizzo dell’immobile, consentendo in certi tempi legali di sfrattare gli inquilini.
Ovviamente l’acquisto di un alloggio occupato si realizza con cifre significativamente più basse, per cui una volta riusciti a liberarlo la quotazione sale di colpo e di parecchio, consentendo nella rivendita un significativo guadagno che può facilmente essere anche del 25%.
Un discorso analogo e forse anche ancora più conveniente è l’acquisto della nuda proprietà; spesso le persone anziane, in difficoltà economiche ma con la casa di proprietà vendono la nuda proprietà, ovvero la casa fisica ma mantenendo il diritto all’usufrutto per tutto il resto della loro vita. L’acquirente della nuda proprietà, quindi, non può avere diritti sull’immobile se non quello di proprietà fino al decesso del precedente proprietario.
In questo caso è possibile acquistare la nuda proprietà a costi davvero interessanti e al decesso dell’occupante legittimo, la proprietà intera passa all’acquirente senza diritti di alcun altro, riacquisendo di colpo il pieno valore di mercato. E’ evidente, a questo punto l’alto valore di rendimento dell’investimento fatto, anche se, per ottenerlo, a volte occorre avere pazienza per molti anni, imprevedibili, ma mai augurando il male all’usufruttuario, ovviamente. I valori di mercato degli immobili sono sostanzialmente stabili, tendenti ancora al ribasso tranne che in alcune grandi città, per cui un investimento in immobili ha senso solo se si mette a frutto l’immobile stesso o nelle situazioni di cui abbiamo parlato.
